Immobilien-Exposé — Kauf, Sanierung, AfA, Finanzierung

Persönliches Offline-Werkzeug. Keine Internetverbindung, keine KI. Regeln nach gelesenen amtlichen Texten (EStH 2025, BMF 26.01.2026 und BFH-Urteile, Stand der Auswertung 11.11.2026). Keine Steuerberatung.

Beträge in Euro, deutsches Format möglich (z. B. 12.500,00). Leere Felder zählen als 0. Alle Beträge stammen von dir; das Tool erfindet keine Preise, Mieten oder Steuersätze.

1. Objekt

R 21.1 Abs. 5: Kosten, die sich leicht und einwandfrei dem selbstgenutzten Teil zuordnen lassen, direkt kürzen; den Rest nach dem Verhältnis der Nutzflächen. Das Tool kürzt gemeinsame Kosten pauschal nach dem Anteil oben; direkt zuordenbare Maßnahmen markierst du in der Tabelle.

2. Kauf und Kaufpreisaufteilung
H 7.3 EStH 2025 und BFH IX R 26/19, IX R 12/21, IX R 26/24: Eine vertragliche Aufteilung gilt, wenn sie nicht zum Schein getroffen ist, kein Gestaltungsmissbrauch ist und die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt. Sonst nach dem Verhältnis der getrennt ermittelten Verkehrswerte von Boden und Gebäude, nicht nach der Restwertmethode (Kaufpreis minus Boden = Gebäude). Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren stehen gleichwertig nebeneinander; die Wahl richtet sich nach dem Einzelfall. Für ein vermietetes Mehrfamilienhaus liegt oft der Ertragswert näher. Einen typisierenden Vorrang des Sachwerts oder der BMF-Arbeitshilfe gibt es nicht. Ein Bodenanteil von 0 € wird vom BFH nicht anerkannt. Die BMF-Arbeitshilfe ist nicht im Tool hinterlegt.

Bei durchgehend einheitlicher Vermietung des ganzen Hauses ist typischerweise auf das Gesamtgebäude abzustellen (BFH IX R 22/15). Bei unterschiedlicher Nutzung (z. B. eine Wohnung selbst genutzt, der Rest vermietet) ist auf die selbständige Einheit abzustellen (BFH IX R 25/14). Das Tool rechnet die Einheit nur, wenn du deren Gebäude-Anschaffungskosten selbst einträgst – es verteilt den Kaufpreis nicht automatisch nach Wohnfläche.

3. Erwerbsnebenkosten

6,5 % = NRW-Satz für Erwerbe ab 01.01.2015 (§ 1 NRW-GrESt-Satzgesetz); in anderen Ländern anpassen. Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld gehören zu Finanzierung (Geldbeschaffungskosten), nicht hierher. Die Rücklage ist nach H 7.3 keine Anschaffungskosten und wird nur als Liquidität gezeigt.

4. Finanzierung
H 21.2 und BFH IX R 67/10, IX R 37/12, IX R 45/13: Maßgebend ist der wirtschaftliche Zusammenhang, also der tatsächliche Verwendungszweck des Geldes – nicht allein, auf welchem Grundstück die Grundschuld lastet. Der Zusammenhang entsteht mit der erstmaligen Verwendung für das Vermietungsobjekt. Liegt das Darlehen über den Anschaffungs- und Herstellungskosten der Vermietung (etwa eine Finanzierung um 110 %), sind Zinsen nur abziehbar, soweit das Geld tatsächlich dafür verwendet wurde. Nach einem Verkauf bleiben Restzinsen nur abziehbar, soweit der Erlös zur Tilgung nicht reicht, und nur wenn bis dahin die Vermietungsabsicht fortbestand; eine Umschuldung nur in Höhe dieses Rests und in marktüblicher Form. Damnum ist abziehbar, soweit marktübliche Beträge nicht überschritten werden (keine Zahlengrenze im gelesenen Text). Zinsrechnung „Darlehen × Zins“ ist gewöhnliche Mathematik, keine Steuervorschrift.
5. Miete und laufende Kosten Jahr 1

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und steuerpflichtig. Zinsen, Erhaltungsaufwand und Gebäude-AfA mindern nur den steuerpflichtigen Überschuss. Die Einnahmen gibst du nur für den vermieteten Teil ein; gemeinsame Kosten werden nach dem Selbstnutzungsanteil gekürzt.

6. Maßnahmen (Sanierung, Renovierung, Eigenleistung)

Jede Zeile einzeln, damit jede Maßnahme genau eine steuerliche Einordnung bekommt. Alle Beträge werden als im Jahr 1 bezahlt behandelt. Teile Rechnungen nicht künstlich auf – maßgeblich ist die tatsächliche einzelne Baumaßnahme. Die Drei-Jahres-Frist beginnt taggenau mit dem Nutzen-/Lastenwechsel (Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten). Steht ein Leistungsdatum, ordnet das Tool die Frist danach zu [Ableitung]; sonst nutzt du das Kontrollfeld.

BezeichnungNetto €USt €Leistungsdatum / Drei-Jahres-FristEinordnungBezug (bei Material/Fahrt)OptionenLöschen

Erstattung Dritter (netto) je Zeile: nur der Saldo zwischen eigenem Aufwand und Erstattung geht in den 15-%-Korb und in den steuerlichen Ansatz (BFH IX R 25/14). Ein späterer Ersatz mindert die Bemessungsgrundlage, er ist keine Mieteinnahme.

Einordnungen erklärt
  • Erneuerung/Erhaltung: Erneuerung vorhandener Teile ist regelmäßig Erhaltungsaufwand (R 21.1 Abs. 1). Innerhalb der Drei-Jahres-Frist zählt sie zur 15-%-Prüfung.
  • Schönheitsreparaturen (z. B. Tapezieren, Anstreichen): zählen innerhalb der Frist zur 15-%-Prüfung, auch ohne räumlichen, zeitlichen oder sachlichen Zusammenhang mit einer einheitlichen Sanierung (BMF 26.01.2026 Rn. 55).
  • Jährlich übliche Erhaltung: zählt nicht zur 15-%-Prüfung (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 2), sofort Werbungskosten. Beispiele: laufende Wartung von Aufzug oder Heizung, Rohrverstopfung bzw. -verkalkung, Ablesekosten (BMF 26.01.2026 Rn. 60). Schönheitsreparaturen gehören typischerweise nicht hierher.
  • Erweiterung (§ 255 Abs. 2 S. 1 HGB): Herstellungskosten (R 21.1 Abs. 2 S. 1). Schon eine geringfügige Vergrößerung der nutzbaren Fläche reicht (z. B. Flachdach zu Satteldach, auch nur als Speicher, auch ohne Wohnausbau oder tatsächliche Nutzung; BFH IX R 36/12). Zählt gesetzlich nicht zur 15-%-Prüfung; ein begünstigter §-7h/7i-Anteil kann nach Rn. 66 zusätzlich einbezogen werden.
  • Wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand und Herstellung der Betriebsbereitschaft / Standardhebung: der jeweiligen Einordnung nach Herstellungskosten bzw. Anschaffungskosten, und innerhalb der Frist zusätzlich im 15-%-Korb, ohne Doppelansatz im Ergebnis (BMF 26.01.2026 Rn. 2–24, 40–55). Vergleichspunkt ist typischerweise der Zustand beim eigenen Kauf, nicht ein früherer Urzustand und nicht der Zustand unmittelbar vor der Sanierung, soweit die Bemessungsgrundlage unverändert geblieben ist. Die bloße Wiederherstellung des Erwerbszustands ist Erhaltung, keine Herstellung (BFH IX R 13/25).
  • Instandsetzung/Modernisierung und versteckter Mangel bei Erwerb: Korb der 15-%-Prüfung, wenn innerhalb der Frist (R 6.4 Abs. 1, H 6.4; BMF 26.01.2026 Rn. 54–57; BFH IX R 6/16, IX R 41/17). Verdeckte und altersübliche Mängel sowie üblicher Wohnverschleiß bleiben im Korb, auch wenn die Renovierung nach einem Mieterwechsel „überraschend“ kommt.
  • Schuldhaft verursachter Substanzschaden durch einen Dritten nach dem Erwerb (ohne Mitnahme-Modernisierung): nicht anschaffungsnah, sofort Erhaltungsaufwand – aber nur, wenn der Schaden bei der Anschaffung weder vorhanden noch angelegt war, nachweislich erst danach durch schuldhaftes Handeln eines Dritten entstanden ist und die Arbeiten nicht über das Erforderliche hinausgehen (BFH IX R 6/16; Abgrenzung zu IX R 41/17). Üblicher Wohnverschleiß und versteckte Mängel gehören nicht in diese Zeile. Ein Mieterwechsel innerhalb der drei Jahre nimmt die Arbeiten nicht aus dem Korb (BFH IX R 22/15).
  • Mieterabfindung zur Renovierung: keine Baumaßnahme, sofort abziehbar, nicht im 15-%-Korb (H 6.4, BFH IX R 29/21, BMF 26.01.2026 Rn. 56).
  • Material (bezahlt) und Fahrtkosten zur Baustelle (tatsächliche Höhe, H 6.4): folgen der gewählten Bezugs-Einordnung.
  • Eigenleistung ohne Rechnung: Wert der eigenen Arbeit – keine Herstellungskosten, keine Werbungskosten, nicht im 15-%-Korb (H 6.3, H 6.4, BFH IX R 73/91).
  • Einbauküche: eigenes Wirtschaftsgut, 10 Jahre; vollständige Erneuerung ist kein Erhaltungsaufwand (H 6.4, BFH IX R 14/15).

Diese Werte erscheinen nur als wirtschaftlicher Wert, ausdrücklich nicht abziehbar.

Standardhebung (Indikator, keine automatische Umqualifizierung) — BMF 26.01.2026 Rn. 11–24, 77. Es zählen ausschließlich vier zentrale Ausstattungsmerkmale. Fassaden- oder Wärmedämmung ist kein zentrales Merkmal (Rn. 14, Beispiel 4). Eine Hebung kommt typischerweise in Betracht, wenn sich mindestens drei Bereiche oder zwei Bereiche plus eine Erweiterung heben. Wärmepumpe, Fernwärme oder 3-fach-Glas allein bedeuten noch keine Hebung vom mittleren auf den sehr anspruchsvollen Standard (Rn. 22–23). Ordne betroffene Maßnahmen selbst als Betriebsbereitschaft oder wesentliche Verbesserung ein; das Tool stellt nur den Indikator dar.
7. Wahlrechte für Erhaltungsaufwand
8. AfA-Optionen (nur mit deiner aktiven Bestätigung)

Die bloße Zahl der Jahre reicht nicht. Es braucht eine objektbezogene sachverständige Schätzung, die Modernisierungen und unterlassene Instandhaltung würdigt; ein schlichter Verweis auf modellhafte Tabellenwerte der ImmoWertV genügt nicht. Ein Bausubstanzgutachten (ERAB) ist keine Voraussetzung. Das Gesetz schreibt keine bestimmte Gutachterzulassung vor; die Finanzgerichte stützen sich typischerweise auf öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (BFH IX R 25/19, IX R 14/23, IX R 26/24). Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 ist durch das BMF-Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben (letzteres gelesen; der Volltext vom 22.02.2023 bleibt ungelesen).

Degressive AfA § 7 Abs. 5a

Sonderabschreibung § 7b (neue Mietwohnungen)

§ 7h Sanierungsgebiet / § 7i Baudenkmal / § 10f Selbstnutzung

Die begünstigten Kosten müssen bereits in der Maßnahmentabelle als Herstellungskosten enthalten sein; das Tool nimmt sie dann aus der normalen AfA-Basis heraus (kein Doppelansatz).

9. Optional: Nachbeleihung und Steuersatz

Nachbeleihung ist eine Finanzierungsannahme, keine Steuerregel. Der Steuersatz ergibt nur eine grobe Schätzung, keinen Steuerbescheid; der Einkommensteuertarif ist nicht hinterlegt.

Gib die Daten ein und klicke auf „Berechnen / Exposé aktualisieren“.